10年租金180萬(wàn)！萬(wàn)科“天價(jià)房租”背后暗藏這一趨勢(shì)！

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前幾天，萬(wàn)科推出了這樣的一些房子：

· 90平米的精裝修三居室；

· 距離北京西二旗8公里，中關(guān)村13公里；

· 配備中央空調(diào)、新風(fēng)和凈水系統(tǒng)，以及各種智能家居產(chǎn)品；

· 周邊環(huán)境很不錯(cuò)，還有綠化公園；

· 但是這些房子只租不售。

聽(tīng)起來(lái)很誘人，但是！它的價(jià)格也挺嚇人——10年租金180萬(wàn)，平均每月1.5萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)，你租還是不租？

大部分都會(huì)說(shuō)：有病吧！這么貴，我還不如去付個(gè)首付。

在5年前的2013年，人們也是這樣嘲笑萬(wàn)科的。

那時(shí)它在杭州推出了“隨園嘉樹(shù)”這么一個(gè)公寓項(xiàng)目，也是只租不售，100平米的房子15年的租金100萬(wàn)，另外再交2500元的服務(wù)費(fèi)。

很多人覺(jué)得太貴，但這個(gè)豪華長(zhǎng)租特色公寓很快就售罄了，因?yàn)樗�的目�?biāo)人群不是普通人，而是高端養(yǎng)老人士，相當(dāng)于一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

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各位，你們仔細(xì)看看，萬(wàn)科是在把租房做的更高端化、品牌化和細(xì)分化，同時(shí)也在證券化。

在2015年，萬(wàn)科開(kāi)始盯住長(zhǎng)租公寓這塊大蛋糕，推出了“泊寓”品牌，并且很快成為了萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)之一。

到目前，它已經(jīng)在29個(gè)城市開(kāi)設(shè)200多家分店，開(kāi)業(yè)房間超過(guò)3萬(wàn)個(gè)。

萬(wàn)科只是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一個(gè)代表。

在過(guò)去的2017年，被稱為“長(zhǎng)租公寓元年”，這一年，我國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了11398億元，全國(guó)租賃人口也達(dá)到1.91億人。

而這個(gè)數(shù)據(jù)，還在攀升。我們不難理解背后原因。

過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，賣房是一門好生意，而租房總是被嫌棄，因?yàn)檎加煤芏噘Y金，周轉(zhuǎn)太慢，租售比太低，但現(xiàn)在，市場(chǎng)的風(fēng)向改變了：

· 一方面，政府明確“房住不炒”，出臺(tái)各種政策去抑制房?jī)r(jià)，消費(fèi)者的觀望情緒越來(lái)越濃，買房熱情也明顯下降；

· 另一方面，從2016年底，政府也推出了不少發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策，很多一二線城市為了搶人，出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策，想要盤活存量。

可以說(shuō)，租房領(lǐng)域?qū)��?huì)是未來(lái)中國(guó)社會(huì)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)化點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓是重中之重。

這個(gè)風(fēng)口率先在一二線城市吹起，其中我覺(jué)得可以至少重點(diǎn)關(guān)注10個(gè)城市——包括北上廣深、南京、杭州、成都、蘇州、鄭州、武漢等。

它們中大部分是住建部首批試點(diǎn)租房新政的城市，同時(shí)也是人口吸引力排名前10、不斷在“大量搶人”的城市。

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其實(shí)，中國(guó)租房市場(chǎng)本身就很龐大，但與此同時(shí)這個(gè)市場(chǎng)又落后得一塌糊涂，存在著大量痛點(diǎn)，也有很大的改良空間。

在這種情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始踏入了這個(gè)市場(chǎng)，顛覆才剛剛開(kāi)始！

比如房產(chǎn)系出手了。

它們占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)，一方面自己拿地建房，房源在手、天下我有；另一方面銀行也各種給力支持，和房企合作把資金投入到租賃市場(chǎng)里頭，安全性更高，有非常穩(wěn)定的收入。

有數(shù)據(jù)顯示，在TOP30的房企中，已經(jīng)有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這個(gè)數(shù)量很驚人。另外還有消息說(shuō)，像前面說(shuō)的萬(wàn)科，還有旭輝、龍湖等房企的租賃板塊都有了獨(dú)立上市的計(jì)劃，也就是證券化計(jì)劃。

中介系也出手了。

比如鏈家的自如公寓，2011年就創(chuàng)立了，到現(xiàn)在擁有55萬(wàn)間房源，可以說(shuō)是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的頭號(hào)玩家。在今年1月，自如更是宣布獲得了40億的A輪融資。

除了房產(chǎn)、中間，酒店系也出手了。

它們把酒店延伸到了周租、月租和長(zhǎng)租，并提供公寓、民宿等不同的產(chǎn)品選擇，比如華住、鉑濤、如家都已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。

還有眾多創(chuàng)業(yè)公司也出手了。

比如雷軍投資和站臺(tái)的“YOU+”公寓；以及各種打著住房O2O旗號(hào)的品牌，如灣流國(guó)際、青年域、魔方公寓等；還有眾多小創(chuàng)業(yè)公司，比如早期的深圳Color公寓、V客青年公寓等，不過(guò)因?yàn)閷?shí)力不夠、后勁不足，很多已經(jīng)退出市場(chǎng)。

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我們可以想象，未來(lái)的租房，不再是過(guò)去的那種臟亂差或者老土的裝修。它呈現(xiàn)出了3大新特點(diǎn)：

·一是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。

比如裝修標(biāo)準(zhǔn)化，通常會(huì)提供幾種簡(jiǎn)約但又時(shí)尚的風(fēng)格，一方面控制了成本，另一方面也方便拍攝和線上看房。

另外，這些公寓普遍都會(huì)采用酒店式的管理模式，在日常維修、保潔、安全等領(lǐng)域也更有保證。

·二是管理互聯(lián)網(wǎng)化。

比如跟互聯(lián)網(wǎng)征信體系連接在一起，推出征信分免押金、房租分期付款這些服務(wù)；再比如會(huì)搭建線上APP或網(wǎng)站，提供像清潔、修理、外送等各種服務(wù)。

·三是社群化。

很多公寓把目標(biāo)人群定位為年輕人，比如YOU+甚至有個(gè)著名的“三不租”原則：“45歲以上的不租，結(jié)婚帶小孩的不租，不愛(ài)交朋友的不租。”

原因是它們不只要打造一款租賃式產(chǎn)品，更是打造一款社交型產(chǎn)品。

具體來(lái)說(shuō)，這些公寓品牌會(huì)組織各種聽(tīng)上去很high的室內(nèi)Party，以及各種戶外活動(dòng)。就算是萬(wàn)科做公寓也在壓縮內(nèi)部公用空間，從而擴(kuò)大共享空間。

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說(shuō)了那么多，我也在思考：那租賃市場(chǎng)的這些新變化對(duì)于我們普通企業(yè)和人群來(lái)說(shuō)，有什么影響呢？

首先，傳統(tǒng)房東也許要顫抖了。

過(guò)去處在賣方市場(chǎng)，很多“包租婆”租賃方式起來(lái)簡(jiǎn)單粗暴，但現(xiàn)在整個(gè)租賃市場(chǎng)在變化，就像90年初的單一藥店慢慢連鎖化、標(biāo)準(zhǔn)化，有了統(tǒng)一的供應(yīng)鏈體系一樣，今天的盈利模式除了租金之外，其實(shí)還可以有很大的想象空間。

其次，租賃市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈。

比如公寓周邊的各種社區(qū)O2O服務(wù)，當(dāng)然最直接受益的就是裝修公司和家具企業(yè)，比如小戶型的多功能、模塊化的家具會(huì)再次迎來(lái)春天。

最后，或許未來(lái)我們可以不投資房產(chǎn)，而去投資REITs，也就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。

目前中國(guó)這一金融衍生品還在研究和起步階段，但因?yàn)樗�和住房租賃市場(chǎng)息息相關(guān)，隨著后者的蓬勃發(fā)展，這個(gè)產(chǎn)品也火了起來(lái)。