京東入局房地產(chǎn)電商：用互聯(lián)網(wǎng)手段切入房產(chǎn)交易

　　京東正式入局房地產(chǎn)電商!

　　9月18日，原搜狐網(wǎng)副總裁、搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎向全天候科技確認(rèn)，其本人已于7月底正式加入京東，擔(dān)任京東房地產(chǎn)部總經(jīng)理。該部門于近期組建，目前正在招兵買馬。京東也將在其電商版圖中加入一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)。

　　今年8月，京東以38.5億元拿下北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一塊商業(yè)用地，9月又宣布投資300億元在東莞市鳳崗鎮(zhèn)建設(shè)“京東?都市人工智能產(chǎn)業(yè)新城”;財報顯示，截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，合5850畝——此前，由于在土地市場上的頻繁亮相，外界對于京東進(jìn)軍房地產(chǎn)存在種種猜測。

　　但據(jù)曾伏虎透露，京東房地產(chǎn)的定位既不是開發(fā)商也不是買家，而是服務(wù)商。換言之，京東要做的是房地產(chǎn)電商，并不會涉及房地產(chǎn)開發(fā)。亦有京東內(nèi)部人士對全天候科技表示，京東已有的土地主要是配合電商主業(yè)，如用于辦公、倉儲和物流，京東不可能發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　

　　京東房地產(chǎn)部總經(jīng)理，原搜狐網(wǎng)副總裁、搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎

　　房地產(chǎn)電商是一種于2012年前后逐漸變得火熱的O2O模式，較早成立的搜房網(wǎng)、安居客等是房產(chǎn)電商1.0時代的代表，房多多、愛屋吉屋、好屋中國等在移動互聯(lián)網(wǎng)端起家，被視為房產(chǎn)電商2.0版本，房產(chǎn)電商的主要目的旨在用互聯(lián)網(wǎng)手段切入房產(chǎn)交易，爭奪線下房地產(chǎn)交易的流量和市場蛋糕。曾伏虎表示，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域后，京東會從新房入手，未來向二手房、租房、文旅地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

　　此前，曾伏虎在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體及房地產(chǎn)電商領(lǐng)域均有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公開資料顯示，曾伏虎于1999年加入搜狐，歷任搜狐新聞中心總監(jiān)、商務(wù)拓展部總監(jiān)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)總經(jīng)理等，2014年晉升為搜狐網(wǎng)副總裁。2016年，曾伏虎從搜狐離職后出任海航云商運(yùn)營總裁，于今年7月離開并加入京東。

　　值得注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于史上最嚴(yán)的調(diào)控周期中，房地產(chǎn)電商的盈利模式也被認(rèn)為面臨巨大挑戰(zhàn)，曾經(jīng)的行業(yè)“獨(dú)角獸”愛屋吉屋、房多多等公司陷入裁員、模式轉(zhuǎn)型等困境。此時入局房地產(chǎn)電商，劉強(qiáng)東的真正意圖只是爭搶房地產(chǎn)蛋糕這么簡單嗎?

　　京東特供房來了

　　全天候科技從京東內(nèi)部獨(dú)家獲悉，京東商城即將推出一批“京東特供房”，目前正在與開發(fā)商對接線下資源。

　　該產(chǎn)品的推出還將運(yùn)用到百度的流量資源。8月10日，京東與百度聯(lián)合推出“京度計劃”，在手機(jī)百度的App內(nèi)開設(shè)一級購物入口“京東特供”，以利用百度的產(chǎn)品矩陣和京東的電商數(shù)據(jù)，幫助京東平臺上的商家實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投放。

　　知情人士透露，京東房地產(chǎn)首先將開放新房銷售平臺，邀請開發(fā)商入駐京東商城，通過POP模式打通線上與線下。POP模式即Platform Open Plan，是指平臺引入第三方賣家。據(jù)了解，目前商家入駐京東商城有兩大模式，一是京東自營的采銷模式，另外一個就是POP模式。

　　一些地產(chǎn)界人士認(rèn)為，與傳統(tǒng)房產(chǎn)電商相比，京東平臺擁有著廣闊的用戶群體，其自身的大數(shù)據(jù)積淀和AI等技術(shù)的成熟將對傳統(tǒng)房產(chǎn)電商形成巨大沖擊。

　　但是，京東并不打算顛覆房地產(chǎn)。曾伏虎稱，劉強(qiáng)東強(qiáng)調(diào)京東的價值觀是“客戶為先”，希望客戶能在京東平臺上獲得更好的收益和更好的市場占有率。因此，京東定位自己為房地產(chǎn)交易中的服務(wù)商，要做的事是“降低成本、改善服務(wù)、提高效率，“不太可能把(房地產(chǎn))這個行業(yè)顛覆”。

　　例如，房產(chǎn)電商平臺一直存在“價格不透明”、“虛假房源”、“飛單現(xiàn)象頻發(fā)”等問題，“使得新房的信息更加透明，京東不久就能實(shí)現(xiàn)這個事情”，曾伏虎說。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴全天候科技，京東布局房地產(chǎn)，總體上符合其“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，但也要警惕線下資源不充足的風(fēng)險，近期部分電商的運(yùn)營出現(xiàn)了困難，后續(xù)在房源資源整合等方面需要新的創(chuàng)新。

　　選擇在房地產(chǎn)市場遇冷之時進(jìn)入該領(lǐng)域，曾伏虎則表示，“市場好的時候談不上模式創(chuàng)新，因?yàn)殚_發(fā)商的營銷費(fèi)用較為充足，但是目前市場出現(xiàn)很大變化，開發(fā)商在營銷層面遇到很多困難，而且政策調(diào)整可能是長期的，因此，轉(zhuǎn)變模式進(jìn)行新的嘗試才是出路”。

　　劉強(qiáng)東的三張牌：流量、交易工具、供應(yīng)鏈

　　在9月初的一場地產(chǎn)圈交流活動中，曾伏虎闡述了京東布局房地產(chǎn)電商的“三張牌”——流量、交易工具與上下游供應(yīng)鏈。

　　其中，流量是線上平臺碾壓傳統(tǒng)房產(chǎn)銷售模式的“王牌令箭”。據(jù)京東2017第二季度財報，截至2017年6月30日，京東過去12個月的活躍用戶數(shù)為2.583億，同比增長37%。目前，京東活躍用戶規(guī)模約為阿里的1/2，但后者增速只有5-10%左右。2015年以來，京東連續(xù)與騰訊、今日頭條、百度展開“京騰計劃”、“京條計劃”及日前的“京度計劃”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，京東未來的用戶流量還有增長空間。

　　此外，曾伏虎表示，京東有交易和支付的工具，還有京東白條，“基本上能想得到的金融工具都能拿出來”;在上、下游，京東有十幾萬供應(yīng)商和100多萬客戶，涉及家電、裝修等與房產(chǎn)有關(guān)的消費(fèi)，京東也因此有了一手的線上交易數(shù)據(jù)。

　　

　　京東金融的互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品促銷活動吸引投資者(圖片來源：視覺中國)

　　例如，京東金融日前發(fā)布的8月“中國線上消費(fèi)指數(shù)”顯示，在地產(chǎn)相關(guān)的六大終端消費(fèi)品中，硬裝(基礎(chǔ)建材、廚房衛(wèi)浴、廚衛(wèi)大電、燈具)增速明顯快于軟裝(家具、家紡)，但增速差呈現(xiàn)逐步縮小的態(tài)勢，或預(yù)示網(wǎng)上消費(fèi)者精裝修的比例相較于簡裝修而言正在逐漸增多。

　　今年6月，一則“朝陽法院將在京東網(wǎng)絡(luò)拍賣77套房產(chǎn)”的新聞在網(wǎng)上引起了熱議。據(jù)悉，6月18日上午10點(diǎn)，朝陽法院受理的71件被執(zhí)行財產(chǎn)在京東司法拍賣平臺開拍，71件拍品中，涉及房屋77套，評估價值超過6.6億元。

　　這不是京東第一次進(jìn)行“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的嘗試。早在2014年“雙11”期間，京東金融就聯(lián)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)開展互聯(lián)網(wǎng)營銷，試水房地產(chǎn)眾籌;2015年，京東在6.18店慶當(dāng)天，推出千套特價房，其中涉及萬科、首開、中信等43家開發(fā)商的80個項(xiàng)目。

　　“京東一直在思考怎么做好房地產(chǎn)，這需要上下游，需要協(xié)作，現(xiàn)在這個協(xié)作的條件越來越成熟了。”曾伏虎說。

　　京東的房地產(chǎn)圖謀：擴(kuò)品類、增利潤

　　61.3%，這是2017年上半年京東在3C家電線上銷售的市場份額。在這一品類上，京東已坐穩(wěn)全渠道最大零售商的地位，而在京東商城上線房產(chǎn)品類意味著靠3C起家的京東，如今在擴(kuò)品類的路上越走越遠(yuǎn)，幾乎無所不賣。

　　

　　“無所不賣”的京東商場(圖片來源：視覺中國)

　　對于手握三張好牌的京東來說，涉足汽車、房地產(chǎn)或許是戰(zhàn)略必選項(xiàng)。據(jù)京東內(nèi)部一位核心人士透露，京東要做全品類電商，早前已戰(zhàn)略入股易車網(wǎng)(2015年1月至今，京東聯(lián)手騰訊、百度已對易車網(wǎng)累計投資近10億美元)，打通線上汽車銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)是其繞不開的巨大市場。

　　鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房產(chǎn)銷售總規(guī)模在20萬億，其中二手房的規(guī)模在6萬億左右，二手房租賃占2萬億，而新房的交易規(guī)模達(dá)到12萬億左右，規(guī)模占比最大。

　　從京東的品類結(jié)構(gòu)來看，截至2016年底，其日用百貨及其它商品的占比已達(dá)51%，超過了3C家電品類的占比。今年以來，京東平臺的品類不斷豐富，加快了在消費(fèi)品、生鮮商超和家居服飾上的拓展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，京東從3C家電品類發(fā)展成為其它品類超過一半的平臺，下一個階段的京東將更加有生命力。

　　此外，除了擴(kuò)充品類和擴(kuò)大營收規(guī)模，京東也在深化現(xiàn)有業(yè)務(wù)，提升自己的盈利能力。

　　京東2017年第二季度財報顯示，京東Q2營收932億元，同比增長43.6%，逼近千億大關(guān);而歸屬于普通股股東的凈利潤(GAAP)轉(zhuǎn)負(fù)，虧損3.8億元，比去年同期減少1.3億元。

　　據(jù)上述人士透露，今年以來，劉強(qiáng)東特別看重京東的盈利指標(biāo)，并在年會上提出：“關(guān)鍵的不只是收入，而是我們的利潤、凈利潤也必須進(jìn)入(全球前500強(qiáng)的)TOP10。”

　　一位房地產(chǎn)電商資深從業(yè)人士告訴全天候科技，目前房地產(chǎn)電商平臺的盈利來源主要表現(xiàn)為開發(fā)商投放廣告、向中介收取端口費(fèi)以及向購房者收取電商服務(wù)費(fèi)(或團(tuán)購費(fèi))。目前尚不得知京東與合作商約定的合作方案，但相比零售電商，房地產(chǎn)向來是利潤更高的行業(yè)。

　　一位券商海外分析師對全天候科技表示，在零售電商中，服飾是利潤較好的品類，毛利率在20%以上，而電腦、手機(jī)等3C產(chǎn)品的毛利率均在個位數(shù)。相比之下，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)電商有著更高的利潤率。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)，2016年內(nèi)房股企業(yè)的平均毛利率、凈利潤率分別為27.6%、12.4%。根據(jù)新三板上市的主打“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”概念的服務(wù)商——華燕房盟(證券代碼：831496)公布的財報，其2017年上半年的毛利潤由2016年的15.04%提升至29.27%。

　　京東VS阿里的下一個戰(zhàn)場：租房市場?

　　京東設(shè)立房地產(chǎn)事業(yè)部之前，其老對手阿里巴巴早已在房地產(chǎn)領(lǐng)域布好了“棋局”。全天候科技獲悉，阿里房地產(chǎn)電商的切入點(diǎn)有兩塊：新房市場與租房市場。

　　

　　馬云、劉強(qiáng)東出席2014世界互聯(lián)網(wǎng)大會(圖片來源：視覺中國)

　　在新房市場，淘寶早已開通了房產(chǎn)頻道，2015年已與50多家開發(fā)商簽訂合作協(xié)議。據(jù)淘寶房產(chǎn)總經(jīng)理江沙介紹，2015年，約有2億元購房資金進(jìn)入余額寶，購房成交總金額達(dá)到270億元。

　　淘寶房產(chǎn)定位為“貼心、實(shí)惠、放心的買房平臺”，據(jù)其官網(wǎng)顯示，目前淘寶房產(chǎn)主要開通了60多個城市的新房銷售業(yè)務(wù)。此外，淘寶房產(chǎn)頻道正在改版，即將推出租房平臺。

　　8月9日，杭州市房管局和阿里達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)和資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公租房、商租房、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介房源、個人出租房源全部納入平臺管理。據(jù)悉，淘寶和閑魚今后或?qū)⒊蔀楹贾葑夥康闹匾�平臺。

　　阿里還將大數(shù)據(jù)、人工智能與金融信用注入房地產(chǎn)行業(yè)。今年3月，支付寶宣布接入蘑菇租房，用戶的芝麻信用分超過650分，就可以在第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。來自芝麻信用方面的信息顯示，目前使用過信用租房的已有近600萬人，覆蓋城市30多個。

　　京東金融對標(biāo)螞蟻金服，京東物流對陣菜鳥網(wǎng)絡(luò)，目前京東與阿里已進(jìn)入全方位競爭。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)板塊，雙方下一步的競爭將在租房領(lǐng)域，“京東房地產(chǎn)的后續(xù)布局，一定會和阿里有正面競爭”。

　　據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告，預(yù)計到2025年，中國的房屋租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

　　此外，住建部正在提倡大力培育住房租賃市場。據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計，今年7月各地出臺的33個房地產(chǎn)政策中，有9個政策直接或間接涉及了租賃市場的內(nèi)容，這與上半年頻頻收緊的購房政策相比，形成鮮明對比。