10年租金180萬！萬科“天價房租”背后暗藏這一趨勢！

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前幾天，萬科推出了這樣的一些房子：

· 90平米的精裝修三居室；

· 距離北京西二旗8公里，中關村13公里；

· 配備中央空調、新風和凈水系統，以及各種智能家居產品；

· 周邊環境很不錯，還有綠化公園；

· 但是這些房子只租不售。

聽起來很誘人，但是！它的價格也挺嚇人——10年租金180萬，平均每月1.5萬。請問，你租還是不租？

大部分都會說：有病吧！這么貴，我還不如去付個首付。

在5年前的2013年，人們也是這樣嘲笑萬科的。

那時它在杭州推出了“隨園嘉樹”這么一個公寓項目，也是只租不售，100平米的房子15年的租金100萬，另外再交2500元的服務費。

很多人覺得太貴，但這個豪華長租特色公寓很快就售罄了，因為它的目標人群不是普通人，而是高端養老人士，相當于一個養老機構。

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各位，你們仔細看看，萬科是在把租房做的更高端化、品牌化和細分化，同時也在證券化。

在2015年，萬科開始盯住長租公寓這塊大蛋糕，推出了“泊寓”品牌，并且很快成為了萬科的核心業務之一。

到目前，它已經在29個城市開設200多家分店，開業房間超過3萬個。

萬科只是長租公寓行業的一個代表。

在過去的2017年，被稱為“長租公寓元年”，這一年，我國的租賃市場規模達到了11398億元，全國租賃人口也達到1.91億人。

而這個數據，還在攀升。我們不難理解背后原因。

過去對房地產企業來說，賣房是一門好生意，而租房總是被嫌棄，因為占用很多資金，周轉太慢，租售比太低，但現在，市場的風向改變了：

· 一方面，政府明確“房住不炒”，出臺各種政策去抑制房價，消費者的觀望情緒越來越濃，買房熱情也明顯下降；

· 另一方面，從2016年底，政府也推出了不少發展住房租賃市場的政策，很多一二線城市為了搶人，出臺“租購同權”等政策，想要盤活存量。

可以說，租房領域將會是未來中國社會的重點轉化點，長租公寓是重中之重。

這個風口率先在一二線城市吹起，其中我覺得可以至少重點關注10個城市——包括北上廣深、南京、杭州、成都、蘇州、鄭州、武漢等。

它們中大部分是住建部首批試點租房新政的城市，同時也是人口吸引力排名前10、不斷在“大量搶人”的城市。

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其實，中國租房市場本身就很龐大，但與此同時這個市場又落后得一塌糊涂，存在著大量痛點，也有很大的改良空間。

在這種情況下，越來越多的企業開始踏入了這個市場，顛覆才剛剛開始！

比如房產系出手了。

它們占據先天優勢，一方面自己拿地建房，房源在手、天下我有；另一方面銀行也各種給力支持，和房企合作把資金投入到租賃市場里頭，安全性更高，有非常穩定的收入。

有數據顯示，在TOP30的房企中，已經有1/3進入了長租公寓市場，這個數量很驚人。另外還有消息說，像前面說的萬科，還有旭輝、龍湖等房企的租賃板塊都有了獨立上市的計劃，也就是證券化計劃。

中介系也出手了。

比如鏈家的自如公寓，2011年就創立了，到現在擁有55萬間房源，可以說是長租公寓領域的頭號玩家。在今年1月，自如更是宣布獲得了40億的A輪融資。

除了房產、中間，酒店系也出手了。

它們把酒店延伸到了周租、月租和長租，并提供公寓、民宿等不同的產品選擇，比如華住、鉑濤、如家都已經進場。

還有眾多創業公司也出手了。

比如雷軍投資和站臺的“YOU+”公寓；以及各種打著住房O2O旗號的品牌，如灣流國際、青年域、魔方公寓等；還有眾多小創業公司，比如早期的深圳Color公寓、V客青年公寓等，不過因為實力不夠、后勁不足，很多已經退出市場。

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我們可以想象，未來的租房，不再是過去的那種臟亂差或者老土的裝修。它呈現出了3大新特點：

·一是服務標準化。

比如裝修標準化，通常會提供幾種簡約但又時尚的風格，一方面控制了成本，另一方面也方便拍攝和線上看房。

另外，這些公寓普遍都會采用酒店式的管理模式，在日常維修、保潔、安全等領域也更有保證。

·二是管理互聯網化。

比如跟互聯網征信體系連接在一起，推出征信分免押金、房租分期付款這些服務；再比如會搭建線上APP或網站，提供像清潔、修理、外送等各種服務。

·三是社群化。

很多公寓把目標人群定位為年輕人，比如YOU+甚至有個著名的“三不租”原則：“45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。”

原因是它們不只要打造一款租賃式產品，更是打造一款社交型產品。

具體來說，這些公寓品牌會組織各種聽上去很high的室內Party，以及各種戶外活動。就算是萬科做公寓也在壓縮內部公用空間，從而擴大共享空間。

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說了那么多，我也在思考：那租賃市場的這些新變化對于我們普通企業和人群來說，有什么影響呢？

首先，傳統房東也許要顫抖了。

過去處在賣方市場，很多“包租婆”租賃方式起來簡單粗暴，但現在整個租賃市場在變化，就像90年初的單一藥店慢慢連鎖化、標準化，有了統一的供應鏈體系一樣，今天的盈利模式除了租金之外，其實還可以有很大的想象空間。

其次，租賃市場的發展也會帶動相關配套產業鏈。

比如公寓周邊的各種社區O2O服務，當然最直接受益的就是裝修公司和家具企業，比如小戶型的多功能、模塊化的家具會再次迎來春天。

最后，或許未來我們可以不投資房產，而去投資REITs，也就是不動產投資信托基金。

目前中國這一金融衍生品還在研究和起步階段，但因為它和住房租賃市場息息相關，隨著后者的蓬勃發展，這個產品也火了起來。