負債十幾萬，一個民宿主在北京胡同的退場

宋欣沒有想到的是，手下的十幾套房子，有一天會變成負擔。

她今年25歲，大學畢業沒兩年，就入行了民宿業。這些房子都位于北京東城區，集中在南鑼鼓巷、北新橋、鼓樓等地，年輕人扎推的地方。這一片的胡同，有各式各樣的房源，宋欣碰到合適的就會租下來。經過簡單的軟裝設計，原本普通的住所就能變成一間民宿。

“只要手頭有了錢，就想繼續租新的房子，不會想得太遠，最開始并沒有太多規劃。”

整個上半年，國內旅游市場幾乎進入冰點。兩年前，原本靠著民宿生意而辭掉工作的宋欣，又回去上班了。宋欣稱，airbnb、飛豬等民宿平臺，在北京重新開放預定的日期也一直延遲，最早也要到六月底。這些房子，大多轉成了長租，用來止損。宋欣還是保持樂觀的態度：“我估計等到明年，民宿行業會非常好，因為人們太久沒旅游了。

“過去，宋欣和男朋友也在胡同里住過一段時間，后來他們搬到了朝陽區，街區更現代化。她認為，盡管胡同的生活很有趣，但缺乏都市生活的便捷與舒適。“在二環的胡同里，始終少了一種開闊感，并不太適合年輕人去長住。

1.逃離職場，選擇進入民宿業

選擇在胡同里開民宿，對于宋欣來說，最初是為了躲避職場上的壓力和倦怠感。2017年，她來到北京工作，在一家教育機構的新媒體部門。最開始的三個月，沒有休息過一天。常要加班到凌晨，每天都住在公司提供的多人間宿舍。

“當時在北京很崩潰，成天在公司和宿舍，就像困在了盒子里。有種很壓抑的感覺，你一直在工作，連和同事聊天的時間也沒有，每天都在跟屏幕說話。

“宋欣負責撰寫營銷文案和策劃，常要一版又一版地修改。有一次，她把已經改過好幾遍的方案，交給主管。領導當著很多人的面，看過后直接把一沓文件摔了出去，問道：“這是什么東西?”

她想到了辭職，思考了各種可能后，決定開一家民宿。在辦公室，她會偷偷在網上看房源。每周只有一天休息日，她所在的宋莊，離市區有三十多公里。在那天，宋欣會盡可能多約見幾個中介，看更多的房源。選擇在胡同里開民宿，不僅是看中觀光帶來的人流量，也是因為投入成本相對較低。

“二環里面，有很多小的中介公司，每個中介都會私自和房東簽約。所以他們手上的房源很不一樣，你得挨個去看。”

看過三十多套房源后，宋欣終于確定了一間。她稱自己對空間很有記憶力，不僅能記住看過的房源的結構，也能很快判斷是否適合改造成民宿。“我當時比較傾向復試結構房子。如果只是平層，那就和普通人家里差不多，沒什么特點和新鮮感，不太會有人想住進來。”

當時，她預算有限，只有一萬多元。她只能選擇了一個很小的房子，只有十平米左右，中間還有房梁，二層的高度不到一米六，呈尖頂狀。但房租只需要3000元，走五分鐘就能到南鑼鼓巷地鐵站。

對于房子的改動，也只花了3000多元。她刷了墻漆、鋪上了地毯，從閑魚上看好了沙發、洗衣機、冰箱、電視后，直接叫面包車從對方家里送來。除了胡同太窄，車很難進入外，一切都很順利。“本身就是一個很迷你的空間，稍微放些東西就很滿，溫馨的氛圍就出來了。”

宋欣的目標客戶是追求趣味的年輕人，他們不太注重要有很舒服的居住體驗。大部分胡同的房子一樣，這個房子沒有衛生間，需要去公廁。“很多人住民宿，會需要提供什么品牌的沐浴露，各種材質與高度的枕頭。但選我這里，他們預算有限，更多是想體驗老北京的生活。”

上線的第一個月，幾乎每天都滿房，每天房費定在200多元。這讓宋欣有了信心，.她也搬進了胡同里，繼續尋找第二間房、第三間房.......“每天看著叔叔阿姨們，坐在一起下棋、聊天，早上提著鳥籠出門，就感覺生活氛圍特別好。”

2.“在胡同開民宿，幾乎飽和了”
剛開始的三個多月，宋欣需要帶客人入住。房子在一個大雜院里，住了三十多戶人。“特別難找，要從一個非常小的口進去，拐幾道，彎彎曲曲的，在最里面的一排，特別深。”

自助入住后，宋欣常會收到客人發來的信息，對方還沒進房子前就想要退訂。比起人們想象中的老北京，有著明亮天井與樹蔭的四合院，眼前逼仄、堆放著的廢物的雜居院子，顯得落差感很大。住客們常反映，房子的隔音也非常差，回到家里能聽到各類聲音，講話聲、電視機聲，炒菜的聲音，連油煙味也能聞到。

“很多人住一次胡同，就不會來住第二次了。它更適合短暫體驗下。” 在經營了一年多后，宋欣手上有了十多套房，聘請了專職的員工做日常清掃。

“那時候，北京胡同的民宿市場幾乎飽和了。” 去年年11月，中國文化和旅游大數據發布了一篇報告，顯示中國共有66405家民宿。其中，北京開有2436家民宿，數量排名在國內城市第二名。但開在胡同里的民宿，并算不主流。同年，王佳音在《建筑與文化》期刊，發表了一篇論文，分析北京歷史城市的民宿空間分布。

她通過大眾點評、飛豬短租等信息，利用爬蟲技術進行搜集，估算北京二環內有257個民宿，其中傳統胡同院落型民宿只有124處。但從地圖來看北京二環，周長有32.7公里，有41個地鐵站，3070個公交站，504個居民區。以天安門為中心，北京二環內分布了1700個景點。

宋欣稱，“在2019年，胡同里新開了很多民宿，是一個上升期。但空房率非常高。因為大家風格比較趨同化，沒什么亮點。來北京旅游的人，可以選擇去品質不同的酒店、旅館，也可以去民宿更集中的朝陽區，沒有理由一定要來胡同。很多女生訂胡同房，只是為了拍個照片，在社交網絡上炫耀下。”

為此，宋欣給每一個房源定了不同的風格。她嘗試過以零食為主題，一整面墻都放著零食，有來自不同國家，更多是童年常吃的品牌。“這些風格，很受小女生喜歡。”

有時，熟客會發來信息，稱某個民宿“抄襲”了她的擺設風格，但宋欣從沒聯系過對方。“我咨詢過律師，房子的陳列風格，不能申請版權。這些你也攔不住，對方好不容易買了這些東西，做成了民宿。你告訴了他要撤掉，也挺不地道的。”

熟悉了市場后，宋欣認識了好幾個熟悉的中介。他們手上常有一些毛坯房，會等到裝修后，租個更好的價錢。如果在裝修前，宋欣發現了這個房子，不僅能獲得更好的議價權和協商免租期，也能按照自己的想法進行裝修。

去年夏天，她在美術館后街附近，看中了一套毛坯房。每天，宋欣都會盯著施工隊，房屋改造主要是搭建復式結構。她要求兩個房間的樓梯，搭在不同方向，一定程度隔開上樓梯時的噪音。胡同的房子，普遍有有通風、采光不好的問題，如果長久呆在里面，人會感到很壓抑。在宋欣的要求下，工人們在屋頂子開了一個天窗，“盡管施工難度很高”。

“這成了我們賣的最好的一個房子，好評率特別高。很多人會因為這個天窗來訂我們房源，會問過幾天來住，會不會看到星星?我說那你一定要選天氣比較好的時候來，否則不一定看不到的。”

直到有一天，派出所找上了門，房源被登記了。目前民宿生意在中國還沒有完全合法，也沒被命令禁止。理論上來說，居民區不被允許開設民宿或家庭旅館，具體到不同城市，執法尺度都不太相同。一般找上門的執法，大多和周邊居民舉報有關。

“如果被舉報了一次，起碼一年內都不能再開了，只能轉成長租，前面的努力幾乎白費。”

3.與居民打交道：舉報與協商
那所被舉報的房子，位于育群胡同的一個大雜院。比起外面的整潔路面，院內顯得破敗，墻面上掛有38個電表。實際上，電表并不能顯示出具體戶數，因為好幾戶人常共用同一個電表。實際上，大多數游客只會途徑胡同的主干道，忽略了其格局本身就縱橫交錯。

幾十年前，北京為了解決眾多人口的居住問題，在很多四合院內部，改建成了一個又一個的私房，居住空間自然變得臃腫起來。 宋欣稱，在深入北京胡同后，會發現和想象中的差距很大，“居民們不太富裕，裝修也非常簡單，很多還是用的鋼塑門。“今天的北京胡同，原住民只留下老年人，年輕一代大多搬走。新的住戶由外地務工人員、喜歡胡同文化的年輕白領，以及短租的游客們組成。宋欣這樣的民宿經營者，抓住了胡同的這種變化，找到了其中的生意與風險。

但想要胡同里開間民宿，必須要處理好和原居民的關系。宋欣吃過好多次虧，”一定不能說是開民宿的，這樣會被舉報。每一次，裝修房子時，很多居民會過來問，他們會用異樣的眼光看著你。問的非常細，像調查戶口一樣，感覺我像做了什么壞事。老一代人有很強的團結意識，當了幾十年鄰居，過去都是家家戶戶不鎖門的狀態。”

這兩年，好幾套房子被舉報后，只能找中介退租。在后馬廠胡同，宋欣租下過一套帶獨立小院的房源，改建成了四居室的民宿。中介給了優惠價格，每月一萬元，但旺季時每天獲得的房費就有1000多元。沒過多久，兩個女生表示想盤下這套房。

這套房同樣在一個雜居大院的最深處，周邊居民對進進出出的人時有意見。宋欣覺得自己精力不太夠，同意了轉讓。兩個多月后，轉租的人遲遲沒交下一次房租，王欣才知道她們跑路了。

“兩個人都是上班族，只是想把民宿當副業。所以管理地不太及時，居民們看著每天都有人進出，特別吵鬧，直接把院子封門不讓住客進了。最后居委會來了，派出所備案，不可能再繼續開民宿了。”

在和居民處理好關系方面，宋欣的男朋友唐彬更加擅長。過去，他一直覺得開民宿不太靠譜，但還是也辭職參與了進來。唐彬稱，北京人的法律意識很強，這也和街道的長期教育有關，“他們會對流動的外來人口，格外警惕”。

每周，唐彬和宋欣會抽出幾天時間，騎著自行車去查看自己的房源，也和鄰居們聊聊天。有時，唐彬會直接告訴臨近的鄰居，自己在做民宿。“我會說自己住在附近，是一個創業團隊，都是北京小伙。主要是宣傳下胡同文化，讓外地人體驗一下老北京。房子也賺不到什么錢，來住的人也都實名認證了，不是什么亂七八糟的人。你一說賺錢，他們就容易眼紅，你要強調是年輕人想創業，他們就會理解你。“

在交談時，唐彬會特意用北京腔，稱自己是本地人。他認為表明自己是外地人，會被居民們排斥。逢年過節，唐彬會帶些茶葉盒水果給鄰居。“人熟了之后，就沒那么多事了，少了些芥蒂。”

維系這些關系，也需要足夠的細心。去年夏天，一個住客晚上入住時鑰匙打不開，給唐彬打來電話。交談過程中，鄰居的老太太出了門，詢問這個住客，對方表示自己只是是在網上定了住宿。第二天，唐彬就趕緊去找了老太太，和她聊天，“我就問，阿姨昨天院子里有什么事嗎?最后和她說，以后碰到什么事情，自己會隨時來解決。”

這十多個房源，唐彬事先拍好了視頻版路線圖，方便客人們入住。他會叮囑客人們一定要保持安靜，尤其到了晚上，居民們很早就休息了。進門的鑰匙，一般就藏在窗臺上，墊上花盆或樹葉。他考慮過電子門，但開門時會伴隨“滴滴滴”的聲音，很容易吵到鄰居，也會引起居委會或片警的警惕，“一看就知道，你在開民宿了”。“

這兩年來，我們也對這些大爺、大媽的性格有了些了解。他們的要求也并不高，你可以干你的事情，只要你不要影響到他們的生活。” 唐彬認為開民宿，尤其是在北京的胡同里，要先考慮到居民，“你畢竟在別人的地盤上做生意。”

4.“一夜回到解放前”
經驗和房源多了后，，宋欣開始更注重民宿的選址。比如，一排房子里，竟然選中間的位置，“南方人可能不知道，在北方買房子，講究的是不要邊戶，因為冬天不保溫，夏天更熱。胡同里房子大多也沒有暖氣，靠邊的會特別冷。”

更為重要的是，她不再選擇胡同里最深處的房源，盡可能找臨街的，降低被舉報的風險。去年夏天，一個中介帶宋欣看了間帶獨立院子的房源，不需要經過任何人的家。中介給了優惠的租金，每月一萬五，但需要一起合作，有了收益后平分。

這套房子挨著南鑼鼓巷、中央戲劇學院，旺季的時候，日租可以到2000多元，每月能有五萬多元進帳，淡季時也有兩萬左右。通過這個房子，他們認識了一個熟客。這個熟客是住在附近的中年人，深夜在家招待完朋友后，會發信息問有沒空房，這時宋欣會給一個很便宜的房費。

去年冬天，熟客表示想投資五十萬。宋欣和唐彬想到了和中介的類似合作方式。不同的是，他們用投資人的錢來找房源、進行裝修，自己負責運營，所得收益再進行分成。他們想以此試水，未來擴大自己的規模，“計劃在2020年，銷售額翻一倍，達到400萬。我們還成立了品牌也未空間，想著以后聯合小型民宿主，一起擴大市場。“

但不巧遇到了疫情，打斷了他們的計劃，熟客選擇撤資了。二月初，宋欣陸續把手頭一些房源，轉成了長租。為了過渡，她找了一份新工作，要坐一個多小時地鐵才能到公司。“我很討厭上班地方就是，要假裝自己很忙。明明晚上十點要下班，開會非要安排在凌晨十二點，非常不能理解。同事都是98、99年的，我就壓力很大。”

“住戶們，已經把房子布置成他們的樣子了” 宋欣稱，手頭的所有民宿都轉成了長租，除了和中介合作的小院外。院子已經空了一百多天，綠植長期沒澆水，有些死掉了。“今年的民宿行業，是一個大洗牌。很多做民宿的人，干脆十套、十套的退租，能撐住的人很少。”

五月中旬，唐彬也找了份新工作，去上班了。

很顯然，過了六月底，北京的民宿也不會解封了。他們已經負債了十幾萬了，需要用信用卡套現來交房租。“現金流算是斷了，過去賺的錢都投到房子里了，所以你看不到錢，這也是創業的怪圈。今年不會有旺季了，等明年吧。如果重選一次，我還是會做民宿，但不會收那么多房子了。”

作者：趙景宜(來自豆瓣)